Den här vägledningen om tillsyn av inomhusmiljön i bostäder är ett hjälpmedel för miljö- och hälsoskyddsnämnderna i deras tillsyn enligt miljöbalken (1998:808). Den kan också användas av fastighetsägare och andra intresserade. Vägledningen är framtagen för att tillämpas på alla bostäder som är hyresrätter eller bostadsrätter.

Vägledningen beskriver en metodik för att arbeta med förebyggande tillsyn av inomhusmiljö i bostäder. Förebyggande tillsyn innefattar både tillsyn av fastighetsägares egenkontroll och tillsyn av enskildas bostäder som inte föregåtts av klagomål.

Vägledningen tar också upp relevant lagstiftning om hälsoskydd och inomhusmiljöfaktorer såsom fukt och mikroorganismer, luftkvalitet och ventilation, temperatur inomhus och legionella.

Folkhälsomyndigheten är tillsynsvägledande myndighet i frågor om hälsoskydd enligt miljöbalken, och har sedan tidigare vägledning i form av allmänna råd och kompletterande vägledning om bland annat fukt och mikroorganismer, luftkvalitet och ventilation och temperatur inomhus. Denna vägledning är ett komplement till dessa.

I referensgruppen har representanter från Boverket, Sveriges Kommuner och Regioner (SKR), Sveriges allmännytta, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Hyres- och arrendenämnden i Göteborg ingått, samt deltagare från Landskrona, Malmö, Västervik, Umeå, Skellefteå och Huddinge kommuner och även deltagare från Västra Götalands och Stockholms länsstyrelser.

I arbetet med denna vägledning har Folkhälsomyndigheten bland annat tagit del av miljösamverkan Västra Götalands och miljösamverkan Hallands handläggarstöd för effektiv bostadstillsyn och miljösamverkan Skånes handläggarstöd vid olämpliga bostäder.

Projektledare på Folkhälsomyndigheten har varit utredaren Lina Boström. I den slutliga handläggningen har enhetschefen Karin Ljung Björklund medverkat.

Folkhälsomyndigheten

Agneta Falk Filipsson

Tillförordnad avdelningschef, Avdelningen för smittskydd och hälsoskydd

En femtedel av den vuxna befolkningen uppger hälsobesvär som de relaterar till inomhusmiljön i bland annat bostaden (1). Det kan handla om symptom från luftvägarna, astma, allergi, huvudvärk och trötthet som kan ha orsakats av fukt och mögel eller dålig luftkvalitet. Många besväras också av för höga eller för låga temperaturer (2). Även buller från exempelvis vägtrafik, grannar och fläktar är något människor störs av i sin boendemiljö. De som bor i hyresrätter i flerbostadshus uppger oftare besvär kopplat till inomhusmiljön än de som bor i småhus (1).

Inomhusmiljön i bostäder omfattas av tillsyn enligt miljöbalken, vars övergripande syfte är att skydda människors hälsa och miljön mot risk för olägenheter. Miljö- och hälsoskyddsnämnden ska i sin tillsyn ägna särskild uppmärksamhet åt bostäder, enligt 45 § i förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd.

En stor del av kommunernas bostadstillsyn sker på förekommen anledning, efter att en boende inkommit med ett klagomål till miljö och hälsosksyddsontoret. De senaste årens erfarenheter från tillsynsmyndigheter och forskning har påvisat med ett system för tillsyn som enbart bygger på att den boende själv ska anmäla brister i sin inomhusmiljö är problematiskt och sårbart. Tillsynsmyndigheten riskerar då att missa dåliga boendemiljöer som innebär hälsorisker, och detta gäller särskilt i bostadsområden med socioekonomiska utmaningar (5).

Genom att arbeta metodiskt med förebyggande bostadstillsyn bedömer Folkhälsomyndigheten att risken att missa boendemiljöer som innebär hälsorisker minskar. Förebyggande bostadstillsyn innefattar både tillsyn av fastighetsägares egenkontroll och tillsyn i enskildas bostäder som inte föregåtts av klagomål. Den förebyggande bostadstillsynen syftar till att identifiera flerbostadshus med systematiska brister i inomhusmiljön och bostäder som inte uppfyller kraven i miljöbalken, oberoende av om de som bor där kommer in med klagomål eller inte.

Miljö- och hälsoskyddsnämnderna är självständiga myndigheter och kan därmed välja att utöva tillsyn på ett annat sätt än det som beskrivs i denna vägledning. Utöver den här vägledningen och aktuella allmänna råd om inomhusmiljö från Folkhälsomyndigheten är det viktigt att beakta rättspraxis samt relevant tillsynsvägledning från andra myndigheter.

Vägledningen kan tillämpas vid hälsoskyddstillsyn av alla bostäder som är hyresrätter eller bostadsrätter. Det kan därmed handla om både flerbostadshus och en- och tvåbostadshus och därmed även småhus som till exemple parhus och radhus. Då förebyggande tillsyn oftast avser flerbostadshus kallas det nedan flerbostadshus för att förenkla i vägledningen.

Vägledningen har inte tagits fram med syftet att användas för andra former av boenden eller omhändertagande, till exempel boenden inom vård och omsorg eller LSS, asylboenden, tillfälliga boenden, häkten eller förvar. Vägledningen är inte heller tänkt att tillämpas för egna hem (småhus). Vid tillsyn av andra boendeformer, läs mer i dessa publikationer.

Tillsynsvägledning asylboenden

Tillsynsvägledning om lokaler för vård och omsorg

Tillsynsvägledning tillfälliga boenden

Utsläpp och störningar från bostäder som kan påverka människors hälsa och miljön i omgivningen, såsom avfall, luftföroreningar och buller utomhus regleras också i miljöbalken. Naturvårdsverket ger tillsynsvägledning i dessa frågor.

Vägledning och stöd (naturvardsverket.se)

Att energieffektivisera bostäder och lokaler är en viktig åtgärd för att nå Sveriges klimatmål och flera miljökvalitetsmål och detta regleras också i miljöbalken. Naturvårdsverket och Energimyndigheten har gemensamt tagit fram en tillsynsvägledning om att planera och genomföra energitillsyn. I den vägledningen finns ett kapitel om tillsyn av fastighetsägare. Vid tillsynsmyndighetens granskning av fastighetsägares egenkontroll kan den även omfatta tillsyn av fastighetsägarens arbete med energihushållning. Det är dock viktigt att åtgärder för energieffektivisering görs på så sätt så olägenhet för människor hälsa inte uppstår.

Planera och genomföra energitillsyn (naturvardsverket.se)

Bostäder omfattas också av annan lagstiftning. Här följer några exempel på andra lagar och tillsynsmyndigheter:

• Jordabalken (1970:994) reglerar fast egendom och innehåller bestämmelser om bland annat hyresrätt och fastighetsrätt. Här finns bland annat bestämmelser om lägsta godtagbara standard för en bostad.
• Plan- och bygglagen (2010:900) (PBL) reglerar bland annat nybyggnation av bostäder. Kommunernas byggnadsnämnder ansvarar för tillsyn och Boverket ger vägledning.
• Bostadsrättslagen (1991:614) innehåller bestämmelser om bostadsrättsföreningar och bostadsrätter.
• Bostadsförvaltningslagen (1977:792) reglerar tvångsförvaltning av fastigheter med bostadslägenheter som blivit misskötta.
• Strålskyddsförordningen (2018:506) anger en referensnivå för radonhalt i inomhusluft i bostäder. Kommunernas miljö- och hälsoskyddsnämnder ansvarar för tillsyn och Strålsäkerhetsmyndigheten ger tillsynsvägledning om radon i bostäder.

Boverkets webbplats (boverket.se)

Strålsäkerhetsmyndighetens webbplats (stralsakerhetsmyndigheten.se)

Vägledningen inleds med ett kapitel om bakgrunden till tillsyn av bostäder. Efter det följer ett kapitel om miljöbalkens bestämmelser om hälsoskydd i bostäder och ett om förebyggande tillsyn av inomhusmiljön i bostäder. Därefter följer ett kapitel om metodik för förebyggande tillsyn av inomhusmiljö i bostäder. Sist finns länkar till information hos andra myndigheter och organisationer.

Det finns många faktorer i en bostads inomhusmiljö som kan påverka eller riskera att påverka hälsan negativt, bland annat dålig luftkvalitet, fukt och mögel, legionella i vatten, för hög eller låg temperatur och skadedjur. Även andra faktorer som påverkar välbefinnandet, exempelvis dålig lukt, kan vara en olägenhet. Läs mer om olika hälsoeffekter av olika inomhusmiljöfaktorer på Folkhälsomyndighetens webbplats.

Tillsynsvägledning inom hälsoskydd

Att främja hälsa och förebygga ohälsa

I folkhälsomålen, miljömålen och Agenda 2030 lyfts en god inomhusmiljö i våra bostäder som en viktig faktor för människors hälsa och även för en jämlik hälsa hos befolkningen. De folkhälsopolitiska målområdena grupperar hälsans bestämningsfaktorer, det vill säga de faktorer i människors livsvillkor och levnadsvanor som har störst betydelse för hälsan. Målområde 5 tar upp boende och närmiljö och handlar om bostadens och närmiljöns fysiska och sociala egenskaper som både kan orsaka ohälsa och verka hälsofrämjande. Till de fysiska egenskaperna räknas till exempel luftkvalitet både i och utanför bostaden, bullerstörning från trafik och tillgång till naturvärden nära bostaden (3). Bostaden har alltså betydelse för en individs hälsa och för folkhälsan totalt. Läs mer om boende och närmiljö på vår webbplats.

Boende och närmiljö – Fördjupat resultat för Folkhälsan i Sverige

En god inomhusmiljö i våra bostäder är en viktig faktor för en jämlik hälsa. Men det finns socioekonomiska skillnader i hur vi bor och därmed skillnader i hälsa. Hälsorelaterade besvär av inomhusmiljön rapporteras oftare av boende i hyresrätter (1). Personer med utländsk bakgrund och personer med lägre utbildningsgrad bor oftare i hyresrätter, är oftare trångbodda och rapporterar oftare problem i sin inomhusmiljö än personer med svensk bakgrund och personer med högre utbildningsgrad (1, 2, 4). Det finns också en svensk studie från Malmö som har visat på samband mellan förekomst av fukt i bostaden och inkomstnivå. Den visade att de med lägre inkomst oftare hade fuktproblem i sina bostäder (5).

Kommunernas tillsyn av bostäder sker i stor utsträckning händelsestyrt, till exempel efter att den boende lämnat in ett klagomål på brister i sin inomhusmiljö till dem. Socialstyrelsen genomförde 2010–2011 ett tillsynsprojekt om fastighetsägares egenkontroll. Detta blev för många kommuner starten på en tillsyn av bostäder som sker mer strukturerat och i förebyggande syfte. Sedan dess har fler och fler kommuner börjat arbeta med förebyggande tillsyn av bostäder.

I en uppföljning av miljöbalkstillsynen 2022 uppgav cirka 50 procent av de svarande kommunerna att de arbetar med förebyggande bostadstillsyn (6). Det vanligaste sättet att utöva förebyggande bostadstillsyn på är tillsyn av fastighetsägarnas egenkontroll. Färre kommuner anger att de gör tillsyn på eget initiativ med inspektion i bostäder i prioriterade områden, men även denna typ av tillsyn har ökat.

Erfarenheter från tillsynsmyndigheter och forskning har de senaste åren påvisat problem med ett system för tillsyn som enbart bygger på att den boende själv ska anmäla brister i sin inomhusmiljö. Tillsynsmyndigheterna riskerar att missa allvarliga fall, och detta gäller särskilt i bostadsområden med socioekonomiska utmaningar (5).

Benägenheten att anmäla brister i sin inomhusmiljö är lägre i bostadsområden med socioekonomiska utmaningar än i övriga områden (5). Anledningarna till att boende inte anmäler brister i sin inomhusmiljö till myndigheterna kan till exempel vara att man saknar kunskap om sina rättigheter, inte vet vart man ska vända sig, vill undvika kontakt med myndigheter på grund av dåliga erfarenheter av myndigheter, eller att man hyr i andra hand.

Risken är alltså större att boendemiljöer med hälsorisker, framför allt i områden med socioekonomiska utmaningar, inte kommer till myndigheternas kännedom. Kommunerna uppger att många klagomål kommer från relativt välbärgade områden och att det är färre ärenden från områden med socioekonomiska utmaningar, vilket de tror beror på att boende i välbärgade områden oftare vet vart de ska vända sig (7).

En av slutsatserna från Socialstyrelsens tillsynsprojekt 2010–2011 om fastighetsägares egenkontroll är att det behövs tillsyn av både fastighetsägarens egenkontroll och inomhusmiljön i bostäderna. Bara för att en fastighetsägare har rutiner för egenkontroll behöver det inte innebära att inomhusmiljön uppfyller kraven enligt miljöbalken. Det kan också vara så att inomhusmiljön är acceptabel men att egenkontrollen inte fungerar.

Förebyggande bostadstillsyn ger en mer rättvis fördelning av resurserna för tillsyn eftersom byggnader ofta väljs ut på ett riskbaserat sätt. Tillsynsmyndigheten väljer därmed ut områden och byggnader som på olika grunder kan antas ha större risk för brister i inomhusmiljön. Problemen med att enbart utöva händelsestyrd tillsyn är att resurserna riskerar att läggas på mindre angelägna problem som inte klassas som olägenheter enligt miljöbalken. Tillsynen riskerar också att bli snedfördelad då vissa fastighetsägare får tillsyn och andra inte (5). Vid tillsyn på eget initiativ kan tillsynsmyndigheterna också upptäcka strukturella brister, såsom bristande underhåll i många lägenheter i byggnaden, vilket inte så lätt upptäcks vid enbart händelsestyrd tillsyn (7). På så sätt ger den hälsonytta, och sparar även tid för tillsynsmyndigheten eftersom de ibland kan ställa krav på åtgärder i fler än en bostad och få bristerna i inomhusmiljön åtgärdade på ett effektivt sätt.

Det är rimligt att anta att förebyggande bostadstillsyn på sikt kommer att minska problemen och därmed minska antalet klagomål till kommunerna, men de som arbetar med tillsyn på eget initiativ har i vissa fall sett att klagomålen istället har ökat. Detta tror man beror på att de boende har blivit mer medvetna om sina rättigheter och vart de kan vända sig om de behöver hjälp med problem i sin inomhusmiljö. Ökningen av klagomål är i så fall positiv och ökar nyttan med tillsynen, eftersom målet i första hand är en hälsosammare inomhusmiljö och inte att klagomålen ska minska (7).

Förebyggande bostadstillsyn bidrar således till att skapa bättre och mer jämlika förutsättningar för att alla ska kunna ha en god inomhusmiljö i sin bostad. Det bidrar också till en bättre efterlevnad av miljöbalkens regler och generellt till en mer effektiv och enhetlig tillsyn.

I miljöbalken finns särskilda bestämmelser om hälsoskydd som gäller för bostäder. Olägenhet för människors hälsa är ett grundläggande begrepp i hälsoskyddstillsynen som definieras i 9 kapitlet 3 § miljöbalken.

I miljöbalkens 9 kapitel anges att bostäder och lokaler för allmänna ändamål ska brukas på ett sådant sätt att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer, och att de ska hållas fria från ohyra och andra skadedjur (9 kapitlet 9 § miljöbalken). Det framgår också att det är ägaren eller nyttjanderättshavaren som ska vidta åtgärder för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Nyttjanderättshavaren kan vara en hyresgäst eller en bostadsrättsinnehavare.

När det gäller bostäder är det fastighetsägaren som är ägare och som därmed är ansvarig. Fastighetsägaren är oftast den som har rådighet och kan påverka eller göra förändringar i en byggnad med bostäder. Även den som är nyttjanderättshavare har ett ansvar. Till exempel genom att sköta om bostaden så olägenheter inte uppstår eller informera fastighetsägaren om eventuella problem som vattenläckor, förekomst av skadedjur eller andra olägenheter.

Mer detaljerade bestämmelser om vad som utgör olägenhet för människors hälsa finns i förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd.

I 33 § i denna förordning anges specifika krav som ska ställas på en bostad för att hindra uppkomst av olägenheter för människors hälsa. Bostaden ska

• ge betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt, buller, radon, luftföroreningar och andra liknande störningar
• ha tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation
• medge tillräckligt dagsljus
• hållas tillfredsställande uppvärmd
• ge möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien
• ha tillgång till vatten i erforderlig mängd och av godtagbar beskaffenhet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsgöromål.

I 34 § finns regler om att byggnader och lokaler, som inte är avsedda för allmänna ändamål, ska skyddas från ohyra samt skadedjur som kan orsaka olägenheter.

Vägledning om miljöbalkens regler

Miljön inomhus påverkas av installationer och material, samt hur byggnaden är utformad. Den påverkas också av hur byggnaden används, underhålls och sköts. Fastighetsägaren är ansvarig för att inomhusmiljön i en bostad inte innebär risk för olägenheter för människors hälsa genom exempelvis dålig luftkvalitet, för hög eller låg temperatur, drag, fukt och mögel eller buller från exempelvis installationer eller trafik. Det är fastighetsägarens ansvar att känna till miljöbalken och tillhörande författningar som berör verksamheten, men även andra relevanta lagar såsom jordabalken och hyreslagen. Miljöbalken ställer krav på att en fastighetsägare ska bedriva egenkontroll. Fastighetsägaren ska därmed ha rutiner för att identifiera, upptäcka, förebygga och åtgärda brister i sin verksamhet.

I miljöbalkens 26 kapitel om tillsyn finns bestämmelser om undersökningsskyldighet. Verksamhetsutövaren, det vill säga fastighetsägaren, är skyldig att göra de undersökningar av verksamheten som behövs och åtgärda eventuella brister. Det innebär att fastighetsägaren kan behöva göra utredningar, mätningar och andra kontroller vid klagomål på inomhusmiljön.

Syftet med egenkontroll är att fastighetsägaren ska underhålla och sköta fastigheten och dess byggnader så att de boende inte får besvär eller blir sjuka av brister i inomhusmiljön. Det ska finnas rutiner för kontroller och åtgärder som är kända och följs av de som arbetar med skötsel och drift av byggnaderna. Det kan till exempel handla om att kontrollera att ventilationen hålls i så gott skick att luftkvaliteten är bra.

I egenkontrollen bör det finnas rutiner för hur fastighetsägaren

• fördelar ansvar
• gör regelbundna kontroller
• upptäcker problem eller avvikelser
• hanterar klagomål och felanmälan
• ser till att nödvändiga åtgärder vidtas inom rimlig tid
• kontrollerar att åtgärderna har fungerat.

Även andra rutiner kan behövas beroende på byggnadens storlek och skick.

Läs mer om fastighetsägarens egenkontroll och rutiner för till exempel skadedjur och skötsel av vattensystem på Folkhälsomyndighetens webbplats.

Tillsynsvägledning om fastighetsägarens egenkontroll

Tillsynsvägledning om skadedjur och ohyra

Skötsel av vattensystem

Läs mer om begreppet verksamhetsutövare och vem som har rådighet på Folkhälsomyndighetens webbplats.

• Tillsyn och tillsynsvägledning enligt miljöbalken – verksamhetsutövare

För dig som är fastighetsägare har Folkhälsomyndigheten tagit fram sammanfattande information om egenkontroll av inomhusmiljön.

• Fastighetsägarens ansvar för egenkontroll av inomhusmiljö – Till dig som är fastighetsägare

Begreppet förebyggande tillsyn har inget ursprung i lagstiftning eller rättspraxis även om det syftar på den egeninitierade tillsynen i 26 kapitlet 1 § 1 punkten i miljöbalken (1998:808).

Förebyggande tillsyn kan delas upp i tillsyn av fastighetsägarens egenkontroll och tillsyn på plats i enskildas bostäder. Förebyggande tillsyn av bostäder är en möjlighet för kommunen att bedriva tillsyn utifrån prioriteringen var det finns störst risk för olägenhet för människors hälsa. Förebyggande tillsyn av inomhusmiljön i bostäder har i flera kommuner utvecklats som en tillsynsform som komplement till enskilda klagomål.

Det är motiverat att tillsynsmyndigheterna avsätter resurser till förebyggande bostadstillsyn, eftersom det ger hälsonytta och kan minska klagomål på längre sikt, men det innebär inte att de kan välja bort att hantera inkommande klagomål. Tillsyn av egenkontrollen och tillsyn på eget initiativ i enskildas bostäder behöver kombineras för bästa effekt (7).

Förebyggande tillsyn av inomhusmiljön i bostäder kan bidra till en mer jämlik hälsa. Dels genom att tillsynen når boende som vanligtvis inte vänder sig till tillsynsmyndigheten, dels genom att kommunen väljer ut områden där det finns störst risk för problem i inomhusmiljön.

En del i den förebyggande tillsynen innebär att tillsynsmyndigheten på eget initiativ väljer ut flerbostadshus att besöka för att kontrollera inomhusmiljön i enskilda lägenheter. Tillsynsmyndigheten bör prioritera flerbostadshus med risk för systematiska brister, exempelvis brister i ventilations- eller uppvärmningssystem som är genomgående i byggnaden. Läs mer nedan om hur flerbostadshus kan väljas ut för tillsyn.

Tillsynen bör fokusera på faktorer som tillsynsmyndigheten har praktisk möjlighet att undersöka, där det finns stöd i miljöbalken att ställa krav, och som också kan påverka boendemiljön negativt. Exempel på tillsynsområden är ventilation, fukt och mögel, inomhustemperatur, buller och skadedjur.

För att få en helhetsbild av inomhusmiljön i byggnaderna och få ut största möjliga effekt av tillsynen är det en fördel om tillsynsmyndigheten kan få tillträde till så många lägenheter som möjligt. Om det förekommer återkommande avvikelser av samma slag i bostäderna kan det indikera systematiska fel i byggnaden. I sådant fall kan tillsynsmyndigheten eventuellt ställa krav på undersökningar eller åtgärder som omfattar hela byggnaden. Det är dock viktigt att ha tillräcklig grund för sin bedömning innan man upprättar förelägganden som omfattar flera lägenheter eller en hel byggnad. I händelse att beslutet överklagas ger en väl underbyggd utredning bättre förutsättningar för högre instanser att förstå det tillsynsmyndigheten har sett och bedömt på plats. Hur många lägenheter som behöver besökas för att ställa övergripande krav beror bland annat på hur stor byggnaden är och vilken typ av avvikelse det handlar om. När det finns konstaterade brister inom ett visst område i enbart en andel av lägenheterna kan det ändå gå att argumentera för att problemen skulle kunna finnas även i andra lägenheter. Det kan vara exempelvis om bristerna handlar om system som är gemensamma för hela byggnaden, såsom värme- och ventilationssystem.

I denna typ av tillsyn läggs fokus på att kontrollera fastighetsägarnas förebyggande arbete med inomhusmiljön i de bostäder de äger, det vill säga deras egenkontroll. Det kan bland annat innebära att granska rutiner i egenkontrollen för att förebygga eller åtgärda problem med fukt och mögel, inomhustemperatur, skadedjur, temperatur på tappvatten (risk för legionella), ventilation, buller och radon (Strålsäkerhetsmyndigheten vägleder). Det kan också vara lämpligt att komplettera tillsynen med besök i byggnaderna för att exempelvis se ventilations- eller värmesystem och gemensamma utrymmen, till exempel tvättstugor. Sådana tillsynsbesök genomförs lämpligen tillsammans med fastighetsägaren samt eventuell driftpersonal.

Syftet med att utöva tillsyn av fastighetsägarnas egenkontroll är att ta reda på hur deras förebyggande arbete fungerar och vid behov ställa krav på åtgärder. Genom att fastighetsägaren får bättre kunskap om sin roll och utför ett bättre förebyggande arbete kan framtida klagomål förhindras. Genom en bra rutin för felanmälningar kan antalet klagomål till kommunen minska och leda till att fler klagomål hamnar hos och behandlas direkt av fastighetsägaren.

I den förebyggande tillsynen av fastighetsägare ingår också information, rådgivning och annat stödjande arbete som riktar sig direkt till den enskilde fastighetsägaren i syfte att se till att den följer reglerna. I den här delen av tillsynen kan man till exempel utgå ifrån och använda Folkhälsomyndighetens informationsmaterial om egenkontroll för fastighetsägare. Tillsynsmyndigheten kan till exempel ta med informationen ut vid tillsynsbesök och diskutera med den enskilde fastighetsägaren hur hen kan förbättra sitt arbete med egenkontroll.

Information och rådgivning är en form av tillsyn så länge den riktas mot ett bestämt tillsynsobjekt. Finns det flera pågående tillsynsärenden hos olika fastighetsägare kan ett sätt vara att skicka ut skriftlig information till dem eller ordna träffar (digitalt eller fysiskt). Att ordna gemensamma träffar är dels tidsbesparande och dels en möjlighet för fastighetsägarna att lära sig av varandras erfarenheter.

Allmän information och allmänna informationsträffar kan också vara ett sätt att öka fastighetsägarnas kunskap om egenkontroll. Dock är allmän information som riktas till en obestämd krets av verksamheter inte att betrakta som tillsyn.

Fastighetsägarens ansvar för egenkontroll av inomhusmiljön – Till dig som är fastighetsägare

I tillsynen av fastighetsägarens egenkontroll ingår också tillsyn av fastighetsägarens arbete med energieffektivisering. Naturvårdsverket och Energimyndigheten ger vägledning om hur den tillsynen bör bedrivas. Viktigt i sammanhanget är att åtgärder för energieffektivisering görs så att energianvändning hålls så låg som möjligt, men utan att det uppstår risk för olägenhet för människor hälsa i bostäderna.

Läs mer om tillsyn av flerfamiljshus och fastighetsägarens ansvar för egenkontroll på Folkhälsomyndighetens webbplats. Läs mer om tillsyn av radon hos Strålsäkerhetsmyndigheten och i Naturvårdverkets och Energimyndighetens väglending Planera och genomföra energitillsyn finns ett kapitel om tillsyn av fastighetsägare.

Tillsynsvägledning om fastighetsägarens egenkontroll

Fastighetsägarens ansvar för egenkontroll enligt miljöbalken:

• Tillsynsvägledning om radon (stralsakerhetsmyndigheten.se)
• Planera och genomföra energitillsyn (naturvardsverket.se)

På lång sikt bör alla flerbostadshus omfattas av förebyggande tillsyn, men ofta behöver tillsynsmyndigheten kunna välja ut byggnader med bostäder att prioritera för tillsyn och då finns det olika metoder att använda. Nedan ges några exempel, men det är ingen uttömmande lista. Metoderna kan användas både för att välja ut byggnader med bostäder för tillsyn av egenkontroll och för tillsyn på eget initiativ i enskilda bostäder. Det är dock alltid upp till den enskilda kommunen att välja hur den ska genomföra och anpassa sin tillsyn efter behov och tillgång till resurser.

Tidigare erfarenheter av tillsyn, till exempel klagomål på eller erfarenheter av brister hos fastighetsägaren, kan användas för att välja ut vilka byggnader som ska ingå i tillsynen. Exempelvis kan man välja ut fastighetsägare som det tidigare har inkommit många klagomål på.

Information om fastighetsägare och deras byggnader och eventuella brister kan finnas hos bland annat fastighetskontoret eller motsvarande, Lantmäteriet, Hyresgästföreningen eller andra föreningar som verkar i närområdet. Även Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra har en kontinuerlig uppdatering i den så kallade svarta listan över hyresvärdar som misskött sig. Exempelvis framgår det information om fastighetsägare som har dömts till åtgärdsföreläggande, förvaltningsåläggande eller särskild förvaltning, så kallad tvångsförvaltning, i någon av landets åtta hyresnämnder. Även regelbunden tillgång till avgöranden från hyresnämnderna kan ge information om vilka fastighetsägare som kan vara relevanta att bedriva tillsyn av.

Tillsynsmyndigheten kan också prioritera tillsyn utifrån var det har kommit in många klagomål inom ett visst tillsynsområde, exempelvis fukt och mögel. Men det kan också finnas byggnader med stora brister där det inte förekommer klagomål.

Ett sätt att prioritera tillsyn är att utgå från geografiska områden. Börja förslagsvis med bostadsområden med socioekonomiska utmaningar och arbeta efter en prioriteringslista som inte är statisk utan som kan ändras om mer information framkommer.

Tillsynsmyndigheten kan ta fram information om olika områdens socioekonomiska status. Det finns statistik om bland annat utbildningsnivå, inkomst, hälsostatus, livslängd och arbetslöshet. Källor till information är bland annat Statistiska centralbyrån (SCB), Skolverket, Folkhälsomyndigheten, KOLADA (öppen och kostnadsfri databas för kommuner och regioner) och information från socialförvaltningen eller motsvarande. Vissa kommuner har även kartor över socioekonomi.

Det finns även en karta från Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) om vilka områden som har högst utomhustemperaturer (vilket påverkar inomhustemperaturen) som kan vara bra att titta på.

Karttjänst värmekartering (msb.se)

Ett annat sätt att göra urval är att utgå från byggåret. Byggåret kan till viss del ge information om vilka brister som kan finnas i inomhusmiljön. Exempelvis vet man att det rapporteras om tecken på fuktskador i en större andel av bostäder som är byggda före 1986 (2).

Andra aspekter att tänka på när det gäller byggår är miljöfarliga ämnen. Exempelvis är så kallad blå lättbetong ett material som kan orsaka förhöjda radonhalter i inomhusluften. Det tillverkades under åren 1929–1975 och användes som byggmaterial under ytterligare några år (8).

Nästan en femtedel av de bostäder vi har i Sverige kom till under åren 1965–1974, genom det så kallade miljonprogrammet. I samband med det användes nya byggmetoder och nya byggmaterial som ibland gett upphov till problem i inomhusmiljön. I byggnader byggda 1977–1983 kan fuktrelaterade problem förekomma, orsakade av kaseinhaltigt flytspackel och förtvålning av golvlim med mera. I samband med energikrisen på 1970-talet kom nya byggnormer där man byggde tätare hus vilket ledde till minskad ventilation. Under denna period tätades även äldre hus för att spara energi (1).

Mer information om byggår finns i Boverkets rapport Teknisk status i den svenska bebyggelsen. På den finska hemsidan Mögeltalkot finns information om fuktskador i hus byggda under olika årtionden, som man också kan använda som underlag inför urval.

Teknisk status i den svenska bebyggelsen (boverket.se)

Mögeltalkots besiktningsmanualer (Hometalkoot.fi)

Utvändig inspektion av byggnader kan vara ett sätt att välja ut byggnader och bostäder för tillsyn. Hur byggnaden ser ut utvändigt och hur dess omgivning ser ut kan ge en uppfattning om hur den sköts på insidan, men det är inte säkert att det finns ett samband.

Exempelvis kan följande ingå i en utvändig inspektion:

• Underhåll av byggnadens fasad, tak, fönster, dörrar och eventuella balkonger. Titta till exempel efter bristfälligt underhåll med flagnad färg, fuktskador eller sprickor i fasaden, imma och kondens på fönster, trasiga eller saknade takpannor, bristfällig takavvattning eller snörasskydd och trasiga eller dåligt rensade hängrännor och stuprör.
• Skick på och skötsel av utemiljön och kringliggande ytor. Titta exempelvis efter ovårdade tomter med nedskräpning, bristfälligt underhåll av lekplatser, garage, mark och hårdgjorda ytor, till exempel bristfällig snöröjning vintertid.
• Avfallshantering, exempelvis överfulla kärl, skräp runt kärlen, förekomst av lukt och/eller flugor eller andra tecken på skadedjur.

Att skicka enkäter till fastighetsägare eller boende i flerbostadshus kan vara ett sätt att få underlag till valet av byggnader. Information som inhämtas från fastighetsägare kan handla om utfört eller planerat underhåll av byggnader och bostäder. Frågor till de boende kan handla om deras inomhusmiljö. I enkäten kan de boende också få möjlighet att fylla i om de vill ha tillsyn i sin bostad.

Inom arbetet med förebyggande bostadstillsyn kan det vara bra att samverka med andra aktörer, exempelvis socialtjänsten, räddningstjänsten, byggnadsnämnden, polisen, Skatteverket och en arbets- och miljömedicinsk klinik. Det är exempelvis viktigt att samverka med byggnadsnämnden när tillsynsmyndigheter stöter på lokaler som används som bostad, fast de ursprungligen inte var tänkta att användas som sådana och inte heller får användas som bostäder enligt bygglov eller detaljplan.

I denna typ av ärenden kan det vara viktigt att samverka med tillsynsmyndigheter som räddningstjänsten och byggnadsnämnden, för att säkerställa att bostaden är säker och inte innebär någon risk för den boendes hälsa. I ärenden med allvarliga brister kan det även vara viktigt att samverka med socialförvaltning och eventuellt Hyresgästföreningen, för att säkerställa de boendes rättigheter och att de boende inte blir bostadslösa efter förelägganden och förbud.

Inför ett tillsynsbesök behöver både fastighetsägaren och samtliga boende informeras. De kan exempelvis få ett brev några veckor i förväg.

Informationen till de boende kan lämpligen innehålla uppgifter om vad miljö- och hälsoskyddskontoret är, varför tillsynen genomförs, vilken tid inspektionerna planeras till och vilka tillsynsområden som kommer att gås igenom. Bifoga gärna ”Har du problem med inomhusmiljön i din bostad” som Folkhälsomyndigheten har tagit fram. Den finns även på flera språk och lätt svenska.

Till fastighetsägaren är det lämpligt att informera om hens ansvar för inomhusmiljö och egenkontroll. Bifoga gärna Folkhälsomyndighetens information om egenkontroll.

Tillsynsvägledning om inomhusmiljö i bostäder

Fastighetsägarens ansvar för egenkontroll av inomhusmiljö – Till dig som är fastighetsägare

Det är viktigt att tillsynsmyndigheten i sin kommunikation är tydlig med att de boende har rätt att tacka nej till ett tillsynsbesök och att tillsynen inte kommer att genomföras om ingen myndig person är hemma. Det ska också framgå att tillsynen sker på tillsynsmyndighetens initiativ och att det är miljö- och hälsoskyddsinspektörer som kommer på tillsynsbesöket och inte fastighetsägaren.

Ett alternativ till att skicka brev kan vara att fysiskt gå runt och dela ut informationsblad i brevlådor eller sätta upp anslag i trappuppgångar. Stäm av med fastighetsägaren innan så att det är tillåtet att sätta upp anslag.

Inför tillsynsbesöket är det viktigt att du som inspektör har kunskap om Folkhälsomyndighetens allmänna råd om inomhusmiljö (buller, fukt och mikroorganismer, temperatur och ventilation) och övrig vägledning på Folkhälsomyndighetens webbplats samt denna vägledning.

Det är även bra att känna till exempelvis följande:

• Eventuella andra pågående ärenden och tidigare ärenden på fastigheten.
• Senast genomförda obligatorisk ventilationskontroll (OVK).
• Lantmäteriets fastighetsregister – finns anmärkningar inskrivna på fastigheten?
• Hyresgästföreningens förteckning över hyresvärdar som har misskött sina skyldigheter enligt hyreslagen (svarta listan), eller om de har andra pågående ärenden på fastigheten.
• Om det behövs nycklar eller portkoder för att komma in i byggnaderna som ska besökas.

Tillsynsmyndigheten omfattas av bestämmelser i miljöbalken om att tillsyn i bostäder ska utföras så att minsta skada och intrång orsakas (28 kap. 6 § miljöbalken). Nedan ges vägledning som behöver beaktas om myndigheten gör tillsyn på eget initiativ i bostäder.

Bestämmelser om tillträde vid tillsyn finns i miljöbalken. I förarbetena till bestämmelserna framgår att tillsyn i första hand ska ske efter överenskommelse. Vid all tillsyn gäller det att visa hänsyn och genomföra tillsynen genom minsta möjliga skada och intrång.

Vid förebyggande bostadstillsyn får tillsynsmyndigheten tillträde till bostaden helt och hållet med de boendes medgivande. Det är viktigt att de boende får information om syftet med tillsynen och att det tydligt framgår att det går bra att tacka nej till besök. Du som inspektör frågar tydligt om lov och respekterar om den boende inte vill släppa in dig. Tänk på att det kan finnas en rädsla för bedragare och att det kan medföra att tillsynsmyndigheten inte får tillträde till bostaden. Det är därför viktigt att inspektörerna kan styrka att de kommer från tillsynsmyndigheten, exempelvis genom tjänstelegitimation eller tidigare utskick av informationsbrev. Om ingen myndig person finns hemma kan tillsynen inte genomföras.

I vissa situationer och tillsynsärenden kan myndigheten ändå behöva bereda sig tillträde, så även till bostäder. Men här är det viktigt att känna till att den tvångsvisa tillträdesrätten till bostäder är starkt begränsad och endast får ske i den utsträckning det behövs för att förebygga eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Läs mer om rätten till tillträde till bostäder på Folkhälsomyndighetens webbplats.

Tillsyn och tillsynsvägledning enligt miljöbalken – Tillträde till bostäder

Utgångspunkten är att fastighetsägaren ska ha informerats om att tillsynen ska äga rum. Däremot bör besöken i bostäderna helst genomföras utan fastighetsägarens närvaro. Annars finns en risk att de boende kan känna sig begränsade när de ska framföra synpunkter på sin inomhusmiljö eller fastighetsägarens rutiner. Syftet med tillsynen kan också bli otydligt för de boende om fastighetsägaren närvarar. Enligt hyreslagen måste de boende ge fastighetsägaren tillträde för löpande underhåll och skötsel av lägenheten, och det finns därmed en risk att de inte förstår att de har rätt att tacka nej till tillsynsbesöket om fastighetsägaren deltar.

I vissa undantagsfall kan det finnas skäl att göra tillsyn utan att informera fastighetsägaren. Det kan till exempel vara då man behöver kunna se en verksamhet utan att den tillrättalagts inför tillsynsbesöket (9). Till exempel skulle det kunna handla om återkommande problem och klagomål på misskötta soprum som sprider lukt och drar till sig skadedjur och man misstänker att fastighetsägaren kommer städa upp inför tillsynen. Eller om det gäller misstankar om oseriösa fastighetsägare som hyser in boenden i utrymmen som inte är avsedd att vara en bostad. Ett ytterligare exempel är att man misstänker att fastighetsägaren kommer maskera fel och brister inför tillsynen.

Om tillsynsmyndigheten bedömer att tillsyn ska göras utan att informera fastighetsägaren är det viktigt att skälen till det beslutet tydligt framgår av utredningen. JO kritiserade en kommunal tillsynsmyndighet för att den inte underrättade fastighetsägaren inför besöket, se JO:s beslut dnr. 2545-2015.

Läs mer om vad som kan vara viktigt att tänka på vid tillsyn av bostäder i avnittet Tips vid tillsynsbesök.

Det kan vara särskilt relevant att kontrollera lägenheter högst upp och längst ned i byggnader.

I lägenheter högst upp är det lättare att upptäcka eventuella vattenskador på grund av dåligt takunderhåll, eftersom de ligger nära yttertaket. De riskerar också att få problem med höga inomhustemperaturer. Även lägenheter vid södersidan är mer utsatta för solinstrålning, vilket kan leda till höga inomhustemperaturer.

Lägenheter längst ned kan ha större problem med låga inomhustemperaturer, till exempel kalla golv. Även gavellägenheter kan ha större problem med för låg inomhustemperatur.

Det är svårt att vägleda kring hur många lägenheter som behöver besökas i varje byggnad. Det beror på hur mycket resurser tillsynsmyndigheten har och hur många lägenheter det finns i varje byggnad. Det beror också på hur många lägenheter tillsynsmyndigheten får tillträde till. Det kan vara så att det är lätt att skapa sig en bild av byggnadens strukturella problem efter besök i en liten andel av den totala andelen lägenheter, men det kan också vara så att många lägenheter behöver besökas för att få en bild av hela byggnadens inomhusmiljö.

Det är bra att vara två inspektörer vid besöken. Bland annat kan det vara bra att vara två vid bedömningar, och det kan också vara bra att en antecknar medan den andra utför indikerande mätningar. Att vara två är också en extra säkerhet. Ta gärna med och använd skoskydd för att enkelt kunna ta er in och ut i bostäderna.

Ta med och visa upp din tjänstelegitimation så de boende vet vem som kommer in i deras lägenhet. Detta är värdefullt då det kan finnas en rädsla för bedragare.

Tänk på att notera lägenhetsnummer och koppla eventuella brister i respektive bostad till rätt nummer. Om det behövs för tillsynsärendet kan också namn och kontaktuppgifter till de boende som medverkar vid tillsynen noteras. Det kan till exempel behövas för att kunna ställa kompletterande frågor eller följa upp ärendet. Tänk dock på att insamlingen av personuppgifter bör vara så begränsad som möjligt och ske i enlighet med EU:s dataskyddsförordning GDPR (General Data Protection Regulation).

Notera uppgifter om väderförhållanden såsom temperatur, vindriktning och nederbörd. Det kan vara värdefullt för att bedöma bland annat inomhustemperatur eller självdragsventilation, vars funktion helt utgörs av skillnaden mellan inomhus- och utomhustemperatur samt påverkas av vind.

Att fråga de boende om hur de själva upplever inomhusmiljön och om de upplevt hälsobesvär till följd av någonting i inomhusmiljö i sin bostad är en viktig del i tillsynen. Men tänk på att frågorna du ställer inte ska vara ledande. Vet de hur de kan göra en felanmälan vid misstänkta brister? Om de har gjort en felanmälan, hur är deras erfarenheter?

Anteckningar och eventuella foton kan vara en hjälp vid efterarbete och bedömningar. Det kan även vara bevismaterial vid eventuella efterföljande sanktioner.

Tänk på att det finns möjlighet att begära hjälp av polisen vid tillträde till en byggnad. Det regleras i 28 kap. 8 § miljöbalken. Polismyndigheten ska i detta sammanhang inte utföra några andra åtgärder än att skydda och hjälpa er, om det finns risk för hot eller handgripligheter i samband med tillsynen.

De områden som kommunerna får mest klagomål inom är fukt och mikroorganismer, buller, luftkvalitet och temperatur i bostäder (6). Nedan ges enklare anvisningar som kan användas vid inspektion av dessa områden samt tappvattentemperatur (risk för legionella) och skadedjur.

Vid inspektionen kan det vara bra att ta reda på hur de boende själva upplever sin inomhusmiljö. Fråga till exempel de boende om de sett tecken på fuktskada eller mögel i bostaden eller om de känt lukt av mögel eller annan avvikande lukt.

Följande kan användas som stöd för att kontrollera om det finns tecken på fukt och mikroorganismer:

• Finns avvikande lukter, av till exempel mögel? Avvikande lukt noteras tydligast direkt när man går in i en bostad eller ett rum eftersom våra luktreceptorer då är känsligast. Det är dock viktigt att känna till att mögel inte alltid luktar.
• Finns andra tecken på fukt, exempelvis flagnad målarfärg, bubblig målarfärg på väggar och golvlister, bubblande golvmattor, missfärgningar, saltavlagringar och synligt mögel?
• Kontrollera särskilt badrummet, exempelvis underhåll av ytskikt och synliga fuktskador.

Fukt kan indikeras eller mätas i tak, golv och väggar, stickprovsvis och där det kan tänkas finnas problem, till exempel i badrum eller kök. Med instrument som läggs an mot materialet kan fler material än trä kontrolleras. Mätningarna kan indikera om det finns skillnader i fuktighet mellan olika delar av samma material. Ta ut en referenspunkt där det rimligen är torrt, och jämför sedan med instrumentets utslag på andra ställen. Det är viktigt att tänka på att mätinstrumenten kan ge utslag om det är rördragningar där man mäter.

Vid inspektionen kan det vara bra att ta reda på hur de boende själva upplever ventilationen och luftkvaliteten. Fråga till exempel de boende om:

• Hur de upplever att luftkvaliteten är i deras bostad?
• Om de vet hur ventilationen i bostaden fungerar?
• Om de fått information av fastighetsägaren om hur ventilationen ska skötas om och hur den fungerar?

Det är också lämpligt att kontrollera om obligatorisk ventilationskontroll (OVK) är utförd och om det sitter anslag om det i trapphuset. Men det är viktigt att tänka på att krav på OVK inte ställs med stöd av miljöbalken utan av plan- och bygglagen, och det är byggnadsnämnden som utövar tillsyn. Ventilationen kan också vara bristfällig trots en godkänd OVK. Läs mer om detta i Folkhälsomyndighetens vägledning om ventilation på webben.

Vid inspektion kan följande användas som stöd för att kontrollera om det finns tecken på bristfällig luftkvalitet och ventilation:

• Hur upplever du luften i bostaden vid besöket? Tecken på dålig luftomsättning kan vara instängd luft, onormala lukter och kondens på insidan av fönster. Fuktskador såsom flagnad färg i nederkant på fönsterbågens insida indikerar att kondens ofta förekommer, även om det inte finns någon kondens vid inspektionen.
• Kontrollera om tilluftsventiler finns och att de inte är igensatta av damm, smuts eller föremål, förtejpade eller att det står möbler framför. Eventuella spaltventiler ska vara öppna. Kontrollera också så att det finns flöde i don och ventiler för tilluft. Vid självdrag är det enklast att kontrollera flöde i tilluftsventiler under vinterhalvåret.
• Kontrollera att frånluftsdon finns och inte är igensatta av damm eller smuts. Kontrollera också så att det finns flöde i frånluftsdonen. Detta kan enkelt göras genom att använda en bit vanligt papper eller rökpuffare. Flödet i frånluftsdonen kan mätas med hjälp av en luftflödesmätare.
• Kontrollera att köksfläkten fungerar. Är filtren smutsiga och igensatta kan flödet bli sämre. De boende är själva ansvariga för att rengöra fläkten.

Vid inspektionen kan du som inspektör med enkla metoder kontrollera att ventilationen fungerar och det finns också möjlighet att mäta ventilationsflöden med en luftflödesmätare.

Om det är självdrag kan det vara svårt att mäta ventilationen under sommarhalvåret eftersom självdragsventilation endast fungerar vintertid. Sommartid krävs vädring för att få tillräckligt luftombyte.

Fråga hur de boende upplever sin inomhustemperatur. Om de uppger att det förekommer problem så gå vidare och fråga när på dygnet eller vilken årstid och var i bostaden.

Om det finns problem med för låga temperaturer är det lämpligt att notera om möbler är placerade framför element.

Om det finns problem med för höga temperaturer är det bra att kontrollera om det finns invändiga och utvändiga solskydd (markiser, persienner eller dylikt).

Tänk på att det kan finnas en tröghet i värmesystemet och vid snabbt växlande väderlek vid till exempel vår och höst kan det ta längre tid innan inomhustemperaturen stabiliserats.

En indikerande mätning av inomhusklimatet kan innehålla följande moment:

• mätning av lufttemperatur
• mätning av golvtemperatur
• kontroll av drag (lufthastighet) med hjälp av rökgenerator eller rökampull och måttband samt lufthastighetsgivare.

Mätningarna bör göras på utvalda punkter i vistelsezonen. Definition på vistelsezonen finns i Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus (FoHMFS 2014:18)

Notera om buller förekommer och fråga om de boende störs av störande ljud (buller) i bostaden och i så fall var, när och hur ofta, med stängt eller öppet fönster?

Om bullret gäller grannarnas ljud kan det bero på att bostaden har otillräcklig ljudisolering, vilket gör att normala vardagsljud hörs mellan olika bostäder. Normala ljud från exempelvis lekande barn, röster och fotsteg måste i många fall accepteras, men i vissa fall kan dock ytterligare utredning behövas.

Att utföra indikerande mätningar av buller kan vara svårt vid denna typ av tillsyn och det finns risk att mätresultatet blir missvisande. Bullermätningar är ofta tidskrävande och mätningarna behöver ske vid en representativ tidpunkt med så lite bakgrundsbuller som möjligt. Om det finns problem med buller kan ni vid tillsynen försöka identifiera om källan är i fastigheten eller kommer utifrån. Detta kan underlätta vidare handläggning i ärendet. Om fastighetsägaren har rådighet över störningen så kan vid behov krav ställas på fastighetsägaren att utreda bullret vidare.

Om bostaden är placerad nära en större gata eller järnväg är det bra att notera om trafikbuller hörs i byggnaden. Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus (FoHMFS 2014:13) kan tillämpas på buller från trafik, men det är viktigt att beakta förarbeten, rättspraxis och vägledningar från Naturvårdsverket och andra myndigheter. Det gäller exempelvis de riktvärden och etappmål, även kallade åtgärdsnivåer, som redovisas i infrastrukturpropositionen 1996/97:53 och vägledningar från Naturvårdsverket. Exempelvis har Mark- och miljööverdomstolen gjort avsteg från Folkhälsomyndighetens riktvärden om bullret bedöms ligga under åtgärdsnivåerna i infrastrukturpropositionen. Trafikbuller från väg-, spår- och flygtrafik utvärderas i normalfallet endast i A-vägd ljudnivå.

Även om fastighetsägaren inte är skyldig att åtgärda bullret vid källan är de ansvariga för inomhusmiljön och behöver se till att det exempelvis finns tillräckligt ljudisolerade fönster och ventilationsdon som inte släpper in för mycket ljud. Av en dom från Mark- och miljööverdomstolen (mål nr M 1975-20) framgår att fastighetsägarens ansvar inte enbart är begränsat till bullerkällor inom den egna fastigheten eller byggnaden, utan även kan innefatta ett krav på att bostäderna i rimlig utsträckning är skyddade mot buller från omgivningen.

Trafikbuller brukar inte mätas utan beräknas. Om kommunen har en bullerkartläggning där fastigheten och bygganden ingår kan man titta i den för att få en indikation på vilka bullernivåer det handlar om.

Fråga de boende om det brukar vara problem med för kallt varmvatten eller för varmt kallvatten. Om det tar lång tid för vattnet att nå rätt temperatur kan det finnas risk för tillväxt av legionella i tappvattensystemet.

Mät vattentemperaturen på både kall- och varmvatten med en vanlig instickstermometer vid ett tappställe, helst i köket. Duschen är inte ett bra tappställe att mäta vid eftersom den blandaren är mer reglerad, det vill säga det är svårare att få rent varmvatten eller kallvatten. Mät så pass länge att temperaturen stabiliserar sig, men notera om det tar lång tid för vattnet att bli varmt. I bedömningen av vad som är ”lång tid” kan man utgå från Boverkets byggregler (2011:6) föreskrifter och allmänna råd där det står att utformningen bör vara sådan att tappvarmvatten kan erhållas inom ca 10 sekunder vid ett flöde av 0,2 l/s (gäller inte tappvarmvatten i enbostadshus).

Fråga om de boende känner till att de ska kontakta fastighetsägaren om de upptäcker skadedjur. Fråga också om det finns eller har funnits problem med skadedjur i lägenheten eller byggnaden. Om det finns problem med skadedjur, dokumentera eventuella fynd.

Det kan vara svårt att bedöma om en bostad släpper in tillräckligt med dagsljus. Om en bostad helt saknar fönster och därmed insläpp av dagsljus bör den dock bedömas som olämplig och det kan finnas anledning att exempelvis fatta beslut om förbud. Fönster och därmed insläpp av dagsljus bör finnas i samtliga rum i en bostad där människor vistas mer än tillfälligt, till exempel sovrum och vardagsrum. Eftersom även utblick är en viktig aspekt för hälsa och välbefinnande bör takfönster inte vara den enda källan till dagsljus i en bostad. Tillgången till fönster har flera fördelar och kan också påverka möjligheten till en god luftkvalitet och belysning. I fönsterlösa rum kan man inte snabbt vädra genom att öppna fönstret och dessutom saknas dagsljuset för belysning.

I den vetenskapliga litteraturen finns god evidens för att dagsljus positivt påverkar hälsa och välbefinnande. De hälsoproblem som uppstår vid brist på dagsljus berör reglering av dygnsrytmen med påföljande sömnbesvär, depressiva problem, möjlig kognitiv nedsättning och försämrad koncentrationsförmåga. Dagsljus värderas högre än elektriskt ljus och fönster ger möjlighet till utblick som skapar ökad samhörighet med naturen och minskar stress. Detta påverkar välbefinnandet positivt samt främjar återhämtning och läkning i samband med sjukdom (10).

Efter inspektionen skrivs vanligen en rapport som skickas till fastighetsägaren, eventuellt med kopia till hyresgästen eller bostadsrättsinnehavaren.

I inspektionsrapporten bör det framgå

• resultatet av tillsynen
• resultatet av eventuella indikerande mätningar som har gjorts
• vilka mätmetoder och mätinstrument som har använts
• mätförhållandena i övrigt.

Rapporten kan komma att användas som grund för ett beslut och då är det viktigt att det tydligt framgår hur mätningen har gjorts så att mätresultatet är relevant.

Om det finns olägenheter eller risk för olägenheter kan det bli aktuellt med ett föreläggande om utredning eller åtgärder. Föreläggandet kan förenas med vite.

Läs mer under rubriken ”Tillsyn på eget initiativ på plats i enskilda bostäder” om hur krav kan ställas på fastighetsägarna att åtgärda brister i hela byggnaden trots att inte alla bostäder har besökts.

Förelägganden och förbud enligt miljöbalken är en form av anteckning som kan registreras i fastighetsregistret. Läs mer nedan under rubriken ”Otillåten bostadsanvändning och olämpliga bostäder”.

Tillsynsmyndigheten kan även förelägga om ersättningsboende till de boende om olägenheten är allvarlig och åtgärder inte kan ske utan att de boende flyttar ut. Om fastigheten med dess byggnader är misskött kan det vara aktuellt med tvångsförvaltning. Tillsynsmyndigheten kan även förbjuda att byggnaden används som bostad. Läs mer nedan om dessa åtgärder.

Att en lokal uppfyller kraven för hälsoskyddsbestämmelserna enligt miljöbalken och tillhörande bestämmelser innebär inte automatiskt att den är lämplig att använda som bostad. Lokaler som ibland används som bostäder kan till exempel vara lager- och industrilokaler, oinredda källare eller liknande. Dessa anses vara direkt olämpliga att använda som bostad. De är ofta förbjudna att använda som bostad enligt plan- och bygglagen och de uppfyller eventuellt inte kraven på lägsta godtagbara standard för bostadslägenhet enligt jordabalken. Ta kontakt med byggnadsnämnden om du stöter på sådana lokaler. Läs mer nedan om vilka åtgärder som kan bli aktuella.

Ett ingripande i förvaltningen kan avse antingen att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att åtgärda bristerna i förvaltningen (förvaltningsföreläggande) eller att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning).

Tvångsförvaltning är en statlig eller kommunal åtgärd som kan vidtas enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792). Åtgärden innebär att staten eller kommunen föreslår en förvaltare som tillfälligt tar över förvaltningen av en fastighet där det finns bostadslägenheter som blivit misskötta, efter att hyresnämnden fattat beslut om tvångsförvaltning. Kommunen kan ansöka om tvångsförvaltning hos hyresnämnden om det anses nödvändigt för att undanröja olägenheter för människors hälsa som är kopplade till boendemiljön.

Tvångsförvaltning kan tillämpas på en fastighet där det finns bostadslägenheter som hyrs ut av fastighetens ägare för annat ändamål än fritidsändamål. Fastigheter som ägs av staten eller kommunen eller som hyrs ut för fritidsändamål kan inte tvångsförvaltas enligt bostadsförvaltningslagen. Inte heller fastigheter som ägs eller hyrs helt och hållet av kooperativa hyresrättsföreningar kan tvångsförvaltas.

Allvarliga överträdelser enligt annan lagstiftning än miljöbalken, exempelvis brandskyddsregler, kan också ligga till grund för ansökan om tvångsförvaltning. Ett bra samarbete med räddningstjänsten och byggnadsnämnden kan därför underlätta vid en ansökan om tvångsförvaltning hos hyresnämnden.

En ansökan om tvångsförvaltning kan göras av en kommun eller en organisation av hyresgäster. Ansökan görs hos en hyres- och arrendenämnd.

Hyres- och arrendenämnder (domstolar.se)

Fastighetsägaren är skyldig att vidta de försiktighetsmått som behövs för att förebygga skada eller olägenhet för hälsan för de som bor i bostäderna (2 kap. 3 § miljöbalken). Ersättningsbostad kan bli aktuellt om bostaden har allvarliga brister, exempelvis omfattande fuktskador som de boende mår dåligt av, och bristerna inte bedöms kunna åtgärdas inom rimlig tid utifrån hälsoskyddsaspekter. Det finns inget krav på ersättningsbostad i jordabalken och därför kan krav på ersättningsbostad enbart ställas med stöd av miljöbalken.

Det finns ingen uttrycklig skyldighet för fastighetsägaren att ordna en ersättningsbostad. Prövningen får göras utifrån den enskilda situationen och bestämmelserna om olägenhet för människors hälsa i såväl försiktighetsprincipen som de specifika bestämmelserna om hälsoskydd i miljöbalken. Man får således pröva om det är nödvändigt, möjligt och rimligt att kräva en ersättningsbostad för att hyresgästen ska slippa att riskera skada eller olägenhet i den bristfälliga bostaden.

Det finns få rättsfall inom miljöbalkens område som handlar om ersättningsbostad. Nedan redovisas två domar som kommer till olika slutsatser, och en jämförelse mellan dessa två visar på vikten av en utredning som tydligt styrker risk för eller förekomst av olägenhet för människors hälsa. Även om avgörandet från Mark- och miljööverdomstolen innebar att det inte var skäligt med en ersättningsbostad i just det ärendet bör det inte tolkas som att krav på ersättningsbostad är något som endast kan beslutas om i undantagsfall.

I en dom från mark- och miljödomstolen (M 5578-17 MMD) bedömdes bostadsrättsföreningen vara skyldig att ordna ett godtagbart evakueringsboende eftersom den boende inte kunde bo i sin lägenhet på grund av fuktskador. De huvudsakliga skälen till domstolens slutsats var underinstansernas (kommunala tillsynsmyndighetens och länsstyrelsens) bedömning att den boendes hälsobesvär berodde på inomhusmiljön i lägenheten och att det vid sanering av mikrobiellt angripet material finns risk för förorening av inomhusluften, vilket kan ge upphov till negativa hälsoeffekter och därmed risk för olägenhet för människors hälsa. Enligt domstolen fanns det därför sammantaget grund för att kräva ett godtagbart ersättningsboende fram till dess att lägenheten var beboelig igen. Vidare ansåg domstolen att invändningen från fastighetsägaren att den boende hade möjlighet att ordna ett evakueringsboende genom sin hemförsäkring saknade betydelse. Detta är i linje med annan miljörättslig praxis att civilrättsliga avtal inte påverkar verksamhetsutövares offentligrättsliga ansvar enligt miljöbalken. Denna dom är dock från en mark- och miljödomstol och därmed inte vägledande på samma sätt som domar från högre instans.

I en annan dom från Mark- och miljööverdomstolen (M 1975-20 MÖD) ansåg domstolen att det inte fanns skäl att erbjuda en ersättningsbostad. Olägenheterna var inte av sådan art att de kunde motivera en så ingripande åtgärd. Domstolen angav dels att tillsynsmyndigheten inte närmare hade motiverat sitt beslut i den delen, dels att utredningen i målet inte gav stöd för att stomljuden i bostaden innebar sådan olägenhet för människors hälsa att det kunde motivera en så ingripande åtgärd. Det fanns därför inte tillräckliga skäl att förelägga fastighetsägaren att tillhandahålla en ersättningsbostad.

Förbud mot upplåtelse av bostäder är en mycket ingripande åtgärd som drabbar hyresgästerna. Därför bör man undvika det om det finns möjlighet att istället förelägga om åtgärder eller få till tvångsförvaltning. En risk om man förelägger om förbud mot upplåtelse av bostad är att hyresgästerna kan förlora sin besittningsrätt. Omständigheter som kan göra att man trots allt väljer att förbjuda upplåtelse av bostad kan vara:

• Allvarliga brister i bostaden utifrån miljöbalken och att man inte bedöms nå fram med föreläggande. Kanske har tidigare erfarenhet visat att fastighetsägaren inte följer förelägganden och åtgärdar brister.
• Allvarliga brister i bostaden utifrån miljöbalken och att det inte bedöms skäligt att kräva ersättningsbostad under tiden bristerna åtgärdas. Det kan vara så att det skulle ta väldigt lång tid att åtgärda bristerna eller det kanske inte ens går att åtgärda dem, exempelvis omfattande fuktskador.

Om bostaden inte uppfyller annan lagstiftning än miljöbalken eller andra myndigheters regler, till exempel regler om brandskydd eller bygglovsbestämmelser, behöver den tillsynsmyndighet som har rådighet kontaktas.

Lantmäteriet är inskrivningsmyndighet för lagfart, inteckning eller annan inskrivning i fastighetsregistret. I Lantmäteriets register finns aktuell information om alla fastigheter i Sverige. Informationen används ofta yrkesmässigt vid till exempel fastighetsförsäljning. Förelägganden och förbud enligt miljöbalken är en form av anteckning som kan registreras i fastighetsregistret.

Genom att ett föreläggande mot en fastighetsägare skrivs in i fastighetsregistret kopplas det till fastigheten och gäller även nya ägare. På detta sätt undviks problem som annars kan uppstå om fastigheten säljs och beslutet då inte längre gäller.

Om fastighetsägaren följer föreläggandet och åtgärdar bristerna måste tillsynsmyndigheten underrätta inskrivningsmyndigheten så att de kan ta bort anteckningen.

Inskrivning i fastighetsregistret finns reglerat i 26 kapitlet 15 § miljöbalken.

Läs mer om hur inskrivning i fastighetsregistret går till på Lantmäteriets webbplats.

Lantmateriet.se

Arbets- och miljömedicins arbete rör sambandet mellan hälsa och ohälsa i relation till arbetsmiljön, utomhusmiljön och hemmiljön. Det finns sju arbets- och miljömedicinska kliniker i Sverige.

Vem gör vad? Arbets- och miljömedicinska kliniker (arbetsmiljoupplysningen.se)

Tillsynsvägledande myndighet för byggnader. De har bland annat regler om ventilation, fuktskydd och installationer för vatten och avlopp. Reglerna omfattar ny- och ombyggnation.

Boverket.se

Har till uppgift att avgöra vissa tvister och medla mellan parter i frågor om hyra, bostadsrätt och arrende.

Hyres- och arrendenämnder (domstol.se)

Institutet för miljömedicin (IMM) bedriver forskning och utbildning inom miljömedicin, det vill säga hur miljö och levnadsvanor påverkar människans hälsa. IMM är också ett nationellt expertorgan inom miljömedicinsk riskbedömning.

Institutet för miljömedicin (IMM) | Karolinska Institutet (ki.se)

Handlägger ärenden om inskrivning i fastighetsregistret.

Lantmäteriet – vi känner till varenda plats i Sverige (lantmateriet.se)

Tillsynsvägledande myndighet inom miljöfarlig verksamhet, avfall och energi.

Naturvardsverket.se

Vissa regionala miljösamverkansorgan har också vägledning om förebyggande tillsyn av inomhusmiljö i bostäder. För att se vilka samverkansorgan som har vägledning, gå in på Miljösamverkan Sveriges sida och sök på publikationer.

Miljösamverkan Sverige (miljosamverkansverige.se)

Arbetar med strålskydd och har tillsynsvägledning för bland annat radon.

Stralsakerhetsmyndigheten.se

SWESIAQ är en oberoende, ideell, svensk förening för alla med intresse för en hälsosam innemiljö.

Swesiaq.se

Besittningsskydd – som huvudregel har hyresgästen rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet. Det kallas besittningsskydd. Men det finns situationer när besittningsskyddet kan brytas. Hyresgästen har då inte rätt till förlängning av hyresavtalet och måste flytta från bostaden.

Bostad – hus, lägenhet, rum eller annat utrymme att bo i.

Byggnad – en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den.

Byggnadsnämnden – den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt plan- och bygglagen (2010:900).

Egenkontroll – olika aktiviteter, rutiner, åtgärder med mera som en verksamhetsutövare på ett systematiskt sätt ska planera, genomföra och följa upp i syfte att skydda människors hälsa och miljön enligt miljöbalken och tillhörande förordningar. För anmälningspliktiga verksamheter är förordningen (1998:901) om verksamhetsutövares egenkontroll tillämplig.

En- och tvåbostadshus – är ett bostadshus som innehåller högst två bostadslägenheter.

Fastighet – består av ett eller flera avgränsade områden på marken. Till en fastighet kan höra byggnader, skog, vatten med mera. All mark i landet är indelad i fastigheter och alla har en särskild beteckning inom kommunen (namn och nummer), till exempel Berga 1:8 i Lyckeby kommun.

Flerbostadshus – är ett bostadshus med minst tre bostadslägenheter.

Förebyggande tillsyn av bostäder – planerad tillsyn på kommunens eget initiativ som görs i förebyggande syfte och innefattar både tillsyn av fastighetsägares egenkontroll och tillsyn av enskildas bostäder som inte föregåtts av klagomål.

Händelsestyrd tillsyn – tillsyn efter anmälan, till exempel efter att en anmälan om ett klagomål kommer in till kommunen.

Inspektion – platsbesök för att kontrollera verksamhetens lagefterlevnad, förebyggande arbete och förutsättningar för detta (egenkontrollen).

Mätstos – ett slags tratt som man sätter för ventilationsdon för att mäta luftflöden.

Skadedjur – Det finns ingen exakt definition av vilka djur som är skadedjur eller ohyra utan det kan vara alla djur som kan innebära en skada på egendom eller som kan innebära obehag eller hälsorisker för människor. Exempel är råttor, möss, vägglöss, kackerlackor, mjölmott, pälsängrar, fågelkvalster med flera.

Småhus – kan vara fristående villor, radhus, kedjehus och parhus. En småhusenhet är en byggnad med en eller två bostäder.

Verksamhetsutövare – den eller de juridiska (företag, organisationer) eller fysiska personer som ansvarar för en verksamhet eller del av en sådan. Kan vara till exempel en fastighetsägare.

Vistelsezon – zon i ett rum avgränsad horisontellt 0,1 och 2,0 meter över golv samt vertikalt 0,6 meter från innervägg och 1,0 meter från yttervägg.

GDPR – General Data Protection Regulation

LSS – lag (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade

MB – miljöbalk (1998:808)

MMD – mark- och miljödomstolen

MSB – Myndigheten för samhällsskydd och beredskap

MÖD – Mark- och miljööverdomstolen

OVK – obligatorisk ventilationskontroll

PBL – plan- och bygglag (2010:900)

SCB – Statistiska centralbyrån

SKR – Sveriges Kommuner och Regioner

1. Folkhälsomyndigheten. Miljöhälsorapport 2017. Solna: Folkhälsomyndigheten; 2017. [citerad 2023-01-19]. Hämtad från: https://www.folkhalsomyndigheten.se/publikationer-och-material/publikationsarkiv/m/miljohalsorapport-2017/.
2. Folkhälsomyndigheten. Miljöhälsorapport 2021. 2021. [citerad 14 april 2022]. Hämtad från: https://www.folkhalsomyndigheten.se/publicerat-material/publikationsarkiv/m/miljohalsorapport-2021/.
3. Socialdepartementet. Nästa steg på vägen mot en mer jämlik hälsa - slutbetänkande av Kommissionen för jämlik hälsa. Stockholm; 2017. Hämtad från: https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/statens-offentliga-utredningar/2017/06/sou-201747/.
4. Statistiska centralbyrån. Var femte person född utanför Europa är trångbodd. Solna: Statistiska centralbyrån: Statistiska centralbyrån; 2018 [citerad 28 september 2020]. Hämtad från: https://www.scb.se/hitta-statistik/artiklar/2018/var-femte-person-fodd-utanfor-europa-ar-trangbodd/.
5. Boman H, Nordqvist J, Tateishi E. Tillsyn av bostadsmiljöer. Ett verktyg för stads- och områdesutveckling? Stockholm: Mistra Urban Futures; 2018.
6. Folkhälsomyndigheten. Uppföljning hälsoskyddstillsyn. Solna: Folkhälsomyndigheten; 2023. Hämtad från: https://www.naturvardsverket.se/498bc9/contentassets/fe0cf441bc504025b3cc35503e0373dd/bilaga-2023-halsoskydd.pdf.
7. Winnansson K. Hur kan miljöförvaltningen minska klagomålen och få större miljö- och hälsonytta av tillsynen? Göteborg: Institutionen för biologi och miljövetenskap; 2016.
8. Boverket. Teknisk status i den svenska bebyggelsen.Karlskrona: Boverket; 2010. Hämtad från: https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2011/betst-teknisk-status.pdf.
9. Regeringens proposition 1997/98:45 Miljöbalk. . Stockholm: Miljödepartementet. Hämtad från: https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/proposition/1997/12/prop.-19979845-/
10. Folkhälsomyndigheten. Ljus och hälsa En kunskapssammanställning med fokus på dagsljusets betydelse i inomhusmiljö. 2017. Hämtad från: https://www.folkhalsomyndigheten.se/publikationer-och-material/publikationsarkiv/l/ljus-och-halsa/