Tillsynsvägledning om fastighetsägarens egenkontroll

Krav på egenkontroll för fastighetsägare

Miljöbalken ställer krav på att en fastighetsägare ska ha egenkontroll. Det är fastighetsägarens ansvar att känna till lagstiftningen i miljöbalken som berör verksamheten. I egenkontrollen ska det finnas rutiner för att identifiera, upptäcka, förebygga och åtgärda brister i verksamheten. Fastighetsägaren ska underhålla och sköta fastigheten så att de boende inte får besvär eller blir sjuka av brister i byggnaden.

Anpassa egenkontrollen

Kraven på egenkontroll och den dokumentation som behövs ska anpassas till varje verksamhet så att kraven inte blir orimliga men ändå omfattar det som behöver göras. Vad egenkontrollen ska omfatta kan därför variera mellan olika fastighetsägare. Det är miljö- och hälsoskyddsnämnden i kommunen, som i sin tillsyn kan avgöra om en specifik rutin är en godtagbar lösning för respektive fastighetsägare.

Publikation om egenkontroll för dig om är fastighetsägare

Folkhälsomyndigheten har tagit fram en publikation om egenkontroll som vänder sig till dig som är fastighetsägare. Rapporten beskriver varför egenkontrollen behövs, vilka rutiner som bör finnas och vilka regler som gäller enligt miljöbalken.

Faktorer som bör kontrolleras vid tillsyn av fastighetsägare

För att inte olägenhet för människors hälsa ska uppstå, ska en bostad särskilt ge skydd mot värme, kyla, drag, fukt, buller, radon, luftföroreningar och andra liknande störningar. Detta ska säkerställas och kontrolleras av fastighetsägaren. Faktorer som bör kontrolleras vid tillsyn av fastighetsägare är klagomålshantering, buller, ventilation och luftkvalitet, fukt och mikroorganismer, radon, temperatur, legionella och skadedjur.

Klagomålshantering och felanmälan

För att snabbt kunna fånga upp fel och brister i en byggnad med bostäder är det viktigt att det finns en fungerande klagomålshantering och felanmälan. Boende ska ha möjlighet att felanmäla problem i fastigheten under kontorstid och jourtid. Det är också viktigt att fastighetsägaren har en bra kommunikation med berörda om hanteringen av problemet, vilka åtgärder som utförs, när de ska utföras samt att fastighetsägaren kontrollerar att utförda åtgärder fungerat som avsett.

Buller

Buller i bostäder kommer ofta från installationer som ventilation, hissar och tvättmaskiner men även trafik och grannar. En fastighetsägare ska i sin egenkontroll ha rutiner för att kontrollera och åtgärda problem med buller. Rutiner bör finnas för klagomålshantering på buller, för regelbunden översyn av fastigheten och vid nyinstallation av till exempel fläktsystem, torktumlare, värmepump eller hiss.

Vägledning om buller och höga ljudnivåer

Fukt och mikroorganismer

Fuktskador i en fastighet ger ofta upphov till mikrobiell påväxt och mögelskador som kan påverka hälsan negativt. Därför bör fukt och mögelskador alltid åtgärdas så fort som möjligt. I fastighetsägarens egenkontroll ska det finnas rutiner för åtgärder vid fuktskador men även rutiner för hur man förebygger fuktskador. Det ska också finnas rutiner gällande ansvar, för vem som gör vad vid en fuktskada. Indikationer som kan tyda på problem med fukt och på att ytterligare utredningar behövs kan vara synliga fuktskador och fuktfläckar, missfärgningar eller bubblor i golvmattor och tapeter samt omfattande kondens på fönstrens insida vid en utomhustemperatur av minus 5 grader C eller lägre. Även en främmande lukt kan vara en anledning till vidare utredning eller åtgärd.

Tillsynsvägledning om fukt och mikroorganismer

Radon

Den 1 juni 2018 trädde en ny strålskyddslag i kraft, som innebär att strålsäkerhetsmyndigheten tar över det huvudsakliga tillsynsvägledningsansvaret för radon.

Radon (stralsakerhetsmyndigheten.se)

Temperatur

För låg och för hög temperatur i en bostad kan utgöra en olägenhet för människors hälsa. Gällande temperatur bör egenkontrollen bland annat innehålla:

• funktionskontroll av värmesystemet
• kontrollmätning av inomhustemperaturen
• kontroll av nyttjanderättshavarens upplevelse av inomhusklimatet
• rutin för hantering av klagomål.

Vägledning om temperatur inomhus

Legionella

Rutiner för kontroll av varmvattnets temperatur bör ingå i egenkontrollen eftersom för låga varmvattentemperaturer kan utgöra en risk för att bakterien legionella tillväxer i vattensystemet. Enligt Boverkets byggregler ska installationer för tappvatten vara utformade så att minst 50 grader kan uppnås i alla delar av installationen. Om fastigheten har en varmvattenberedare bör temperaturen i denna inte understiga 60 grader. Kontroll sker vanligtvis vid tappställen och i undercentralen i fastigheten.

• Objektburen smitta – legionella
• Skötsel av vattensystem

Mer hos andra om legionella

• Legionella i vatten (boverket.se)
• Dokumenterad riskbedömning – att inventera, värdera och dokumentera riskerna för tillväxt av legionellabakterie (boverket.se)

Ventilation

Ventilationen är en viktig faktor för att inomhusluften ska vara bra. Ventilationen syftar till att kontinuerligt föra bort luftföroreningar oberoende av belastning, väder, årstid och temperatur. I byggnader med dålig och ineffektiv ventilation blir de föroreningar som bildas kvar inomhus. Dessutom kan för höga nivåer av luftfuktighet uppkomma.

I egenkontrollen bör finnas rutiner för:

• skötsel av ventilationsanläggningen, till exempel filterbyten och rutiner för rengöring av ventilationskanaler
• obligatorisk ventilationskontroll inklusive flödesmätning med kontroll av uteluftflöden
• att kontrollera att inte tilluften är förorenad.

Vägledning om ventilation

Mer hos andra om ventilation

Ventilationen kan kontrolleras bland annat genom obligatorisk ventilationskontroll, OVK. Boverket har regler för OVK och de intervall som gäller för sådan kontroll. Att en obligatorisk ventilationskontroll är utförd är inte en garanti att luftkvaliteten är bra utan talar om att ventilationssystemet fungerar som avsett.

OVK - obligatorisk ventilationskontroll (boverket.se)

Skadedjur

Miljöbalken anger att en bostad ska vara fri från skadedjur och det är fastighetsägaren – hyresvärd eller bostadsrättsförening – som har ansvaret för detta. I fastighetsägarens egenkontroll ska det finnas rutiner för att förekomst av skadedjur förebyggs, kontrolleras och vid behov åtgärdas. Det skadedjursavtal som en fastighetsägare har med en skadedjursfirma innebär inte att fastighetsägaren har delegerat bort sitt ansvar enligt miljöbalken. Ett skadedjursavtal täcker normalt sett inte in de krav på förebyggande åtgärder, uppföljning och kontroll som finns enligt miljöbalken.

Tillsynsvägledning om skadedjur och ohyra